Строительный дедлайн

​Московские власти совместно с Минстроем готовят федеральный законопроект «О реорганизации производственно-коммунальных территорий», который в том числе изменит статус проекта планировки территории (ППТ) для владельцев промзон. ППТ определяет, сколько на участке будет жилья, рабочих мест, зеленых территорий, дорог и какие еще типы объектов там могут быть построены. Как рассказал «Известиям» заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, собственники обязаны будут приводить территорию в соответствие с проектом планировки (строить сами или продавать имущество другим девелоперам), при этом им установят конкретные сроки исполнения проекта. 

Проект планировки территории — детализация генплана на определенном участке. Заказчиком разработки документа обычно выступает Москомархитектура. Когда ППТ промзоны готов, город, по словам Марата Хуснуллина, выполняет свою часть работы по его реализации. К примеру, строит дороги, ориентируясь на плановую численность населения, которая указана в проекте. Но владельцы имущества, расположенного на территории промзон, не всегда спешат выполнять «свою» часть. Сейчас закон не заставляет их учитывать документ. К тому же обычно происходит так, что в промзоне «сидит» много владельцев, и даже если часть из них хочет развивать территорию, им бывает трудно договориться с соседями.

— Москва давно бы занялась развитием промзон, — сказал вице-мэр. — Почему процесс не шел? В промзоне есть большое количество собственников. Причем у кого-то в собственности недвижимость, у кого-то — земля, у кого-то есть неоформленная недвижимость, кто-то сдал землю в аренду. В настоящее время закон, который бы обязывал владельцев приводить территорию в соответствие с проектом планировки, отсутствует. Поэтому любой правообладатель может сказать: «Я ничего делать не хочу» или «Я буду строить через 20 лет». И получается, что город строит дорогу сегодня, тратит на это деньги, а вокруг ничего не происходит.

По словам Марата Хуснуллина, промзоны занимают около 4 тыс. га земли в Москве. При этом многие территории можно назвать неработающими: производства там уже практически нет, но во что-то новое они не превращаются.

— Поскольку там ничего нет, то нет и налогов, — сказал чиновник. 

Вице-мэр пояснил, что принятие соответствующего закона позволит установить для владельцев конкретные временные рамки, когда они должны будут определиться со своими дальнейшими планами относительно развития территорий, находящихся в их собственности.

Минстрой планирует внести в Госдуму законопроект до конца года. Как уточнили в стройкомплексе, документ позволит вовлечь в комплексную реорганизацию всех владельцев имущества в промзонах, предоставив им возможность выбора вариантов участия в процессе реорганизации территорий, а также определит основные правила и требования к застройке, чтобы преобразование этих территорий было системным.

Председатель совета директоров аудиторско-консалтинговой группы Gradient Alpha Павел Гагарин считает, что подобный законопроект «нужно принимать как можно быстрее».

— Нежелание собственников «сараев» что-то делать в промзонах или уезжать оттуда — действительно серьезная проблема, — сказал эксперт. — Это массовое явление, и бороться с ним нужно на федеральном уровне. В Москве порядка 160 промзон. Например, в промзоне ЗИЛ удалось со всеми договориться, но не везде это возможно.

По словам Павла Гагарина, для того чтобы привести территорию в соответствие с проектом планировки, у собственника есть несколько вариантов. 

— Допустим, есть старое здание завода и на его месте по проекту планировки должна появиться рекреационная зона с жилым комплексом рядом, — сказал он. — Владелец может участвовать в аукционе на застройку, может продать свое имущество, может выпустить инвестиционный меморандум, который заинтересует другие компании.

По мнению эксперта, сначала механизм нужно опробовать в тестовом режиме.

— Обязательно вылезут какие-то шероховатости, наверняка потребуются изменения в десятки других законов, — пояснил он.

По мнению президента Ассоциации инвесторов Москвы Бориса Фролова, власти должны стремиться находить компромиссы с собственниками промзон, а не давить на них.

— Это люди, которым можно объяснить, что действовать согласованно выгодно для всех. Возможно, найдется кто-то, кто скажет, что ему ничего не нужно и он останется в своем «сарае». Но когда вокруг него вырастет новый, совершенно другой микрорайон, вероятно, ему окажется там некомфортно. Сегодня промзоны — это многоквартирный дом, где много собственников, есть там и государственные собственники. С 1980-х годов эти вопросы решаются по такой схеме: кто-то один — допустим, девелопер — собирает всех участников, от которых зависит решение вопроса, спрашивает, чего они хотят, и находит компромиссное решение. Если кто-то не хочет участвовать в проекте, обсуждается, на каких условиях он может уйти из промзоны, — сказал эксперт.